离婚房子有贷款怎么办？离婚法律咨询

结婚时一起买的房，离婚时贷款还没还完——这是婚姻家事领域棘手的问题之一。房子是全国绝大多数家庭值钱的资产，贷款没还清，意味着银行也是"半个房东"，不是两个人说怎么分就怎么分。

下面把几种常见情况拆开讲清楚。

一、核心的一个障碍：银行那一关

很多人不知道，贷款没还清的房子，房本通常抵押在银行手里。要进行产权变更(比如从两个人名字变到一个人名字)，必须先经银行同意，或者先把贷款还清、解除抵押。

这给离婚财产分割增加了实质性的难度。不是法院判了就能执行的。

二、种情况：婚前一方首付，婚后共同还贷

这是实务中出现频率的情形。

一方在婚前付了首付、房子登记在自己名下，婚后夫妻共同还月供。离婚时，房子归谁?怎么分?

《民法典》婚姻家庭编的司法解释对此有明确规定：房子归登记一方所有，尚未还清的贷款也是这一方的个人债务。但对于婚后共同还贷支付的款项及其对应的增值部分，另一方有权要求补偿。

举个例子：丈夫婚前首付100万买了房，婚后两人共同还贷还了30万，房子从买入时的300万涨到了500万。离婚时，房子归丈夫，但丈夫需要向妻子支付——共同还贷额(30万)的一半，加上这30万对应的房屋增值部分。计算方式通常是：15万 + 15万×(增值比例)。

需要注意的是，这部分补偿不是"给一半房子"的意思，是"把你的投入还你，连带你投入产生的收益"。

二、第二种情况：婚后共同购买，共同还贷

婚后买的房，无论写谁的名字、首付谁出的钱，原则上都属于夫妻共同财产。

分割方式一般有三种选择：

选项一：一方拿房，给另一方补偿。 这是常见的方案。拿房的一方支付另一方房屋折价款，贷款由拿房的一方继续偿还。难点在于——银行是否同意变更贷款人。如果银行认定拿房一方的还款能力不足，可能拒绝办理贷款人变更手续。

选项二：卖房，分钱。 把房子卖掉，还完银行贷款，剩下的钱两人按比例分。干净利落，没有后患。缺点是——卖房需要时间，市场行情不好的时候可能卖不出理想价格。但好处是贷款一次性结清，一了百了。

选项三：暂不处理，继续共同持有。 离婚后两人名义上还是这套房的共有人，贷款继续共同偿还，等将来条件成熟再处理。听上去温和，但实际后患无穷——一方再婚、一方财务出问题、一方不还月供导致另一方被银行追债——这种情况下，矛盾只会越积越深。本律师通常不建议这个方案。

三、第三种情况：父母出资买房

父母出资的性质，在离婚时往往是争议的焦点。

婚前父母出资——一般视为对自己子女的赠与，算个人财产，不参与分割。

婚后父母出资——情况复杂。根据《民法典》婚姻家庭编的司法解释，婚后父母为子女购房出资，有约定的按约定处理。没有约定或者约定不明的，按照《民法典》千零六十二条关于夫妻共同财产的规定处理，即通常认定为夫妻共同财产，除非有明确的赠与合同表明只赠与给自己的子女。

实务中建议：父母出资买房，有书面的资金赠与协议，说明"这笔钱是给我儿子/女儿的，不是给小两口的"——有这一纸协议，离婚时能避免很多扯皮。

四、离婚了，不还贷会怎样

这是一个需要认真对待的问题。

不管房子怎么判、贷款人变没变，只要贷款没有还完，银行都只会找贷款合同上签字的借款人。如果一方不还月供，银行不会去查"是谁该还"——直接起诉所有借款人。

征信受损的是两个人，被法院强制执行的是两个人。房子被拍卖、拍卖款不够还贷款、银行继续追讨——这些都不是离婚判决能拦住的。

所以，离婚时约定"对方还贷"是不够的。建议做到以下两点中的至少一点：，尽快完成贷款人变更手续，把贷款人变成应承担的一方;第二，如果变更不了，协议里明确约定："若一方不按时还贷导致另一方被银行追偿的，违约方需要赔偿另一方的全部损失。"这样至少能在事后追偿。

律师提醒

房子有贷款，离婚怎么分——没有统一的公式，取决于首付谁出的、贷款谁在还、房子写谁的名、银行同不同意变更贷款人。稳妥的方案是卖房分钱，一了百了。不推荐的方案是"继续共同持有"，后患无穷。实操中建议在谈判或诉讼前，先拿着购房合同和贷款合同找律师评估一下，搞清楚自己在这套房子里到底有多少权益，再决定怎么谈、怎么争。

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